从2016年5月1日起，中国启动了营地改革试点项目，建筑业，房地产业，金融业，生活服务业已纳入试点范围，营业税正式死。在这种背景下，各种房地产开发公司已采取行动积极应对，掀起了一波旧项目简易税务申报。现在回想起来，他们中的许多人都有或多或少的埋藏地雷。如果税务局否认旧项目的有效性，税负增加可能是一亿元人民币。
　　首先，归档旧项目归档的常见形式
　　截至2016年5月1日（不包括），尚未获得《建筑工程施工许可证》，并与税务局签订工程合同，进行房地产项目简易纳税申报。在2016年5月1日（含）之后，获得《建筑工程施工许可证》，有或没有指示（取决于旧的和新的《建筑工程施工许可证》版本）合同开始时间。
　　二，税法总结
　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）（以下简称“公告第18号”）
　　第八条出售自主开发的房地产项目的一般纳税人可以选择以5％的税率申请简易税收法。一旦通过简易税收计算方法计算税额，变更将不会在36个月内对一般税收方法征税。
　　房地产老项目是指：
　　（1）《建筑工程施工许可证》合同开始日期为2016年4月30日之前的房地产项目；
　　（2）《建筑工程施工许可证》无合同生效日期或购置日期《建筑工程施工许可证》的建设项目，但施工合同中规定的施工日期为2016年4月30日之前。
　　三，《全面推开营改增业务操作指引》摘录
　　1.《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推进营地改革，加强监督，推动领导小组办公室的实施）第102页：
　　《住房城乡建设部办公厅关于进一步加强建筑工程施工许可管理工作的通知》（剑板市[2014] 34号）第4条明确规定：“建设许可样本由住房和城乡建设部统一规定，发证机关不予变更。自2014年10月25日起，新版本将统一使用。施工许可证及其申请表格。“《建筑工程施工许可证》的新版本（见附件1）在建立城市[2014]第34号时，与旧版本《建筑工程施工许可证》（见附件2）相比，除了增加相关项目外，说明已取消。因此，在2016年4月30日之前开始的旧建筑项目的施工开始日期可以使用新版本《建筑工程施工许可证》或旧版本《建筑工程施工许可证》。为此，《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年第17号公告）明确规定：“《建筑工程施工许可证》未标明合同生效日期，但施工合同中规定的施工日期为2016年4月30日之前。该项目是一个古老的建筑工程项目。“2.《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推进营地改革，加强监督，推动领导小组办公室的实施）第218页摘录：
　　此外，本文第二段补充了36号文件中“旧建筑项目”的标准。文件36规定：“旧建筑项目参照：1《建筑工程施工许可证》建筑项目，合同开始日期为2016年4月30日；在没有《建筑工程施工许可证》明确的2个建设项目2016年4月30日之前开始建设项目。“总之，有《建筑工程施工许可证》，在许可证上看合同开始日期，没有《建筑工程施工许可证》，看合同开始日期。但是，由于《建筑工程施工许可证》仍然具有“合同开始日期”的形式，如何确定它是否属于没有“合同开始日期”的建设项目《建筑工程施工许可证》的旧项目尚不清楚。规定。为了统一如果《建筑工程施工许可证》没有表明合同开始日期，则使用施工合同中规定的生效日期作为标准，即在本条款中指明的生效日期。施工合同是2016年4月30日之前的建设项目属于旧建设项目，可以通过简易税法征税。
　　3.《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推进营地改革，加强监督，推动领导小组办公室的实施）第231页摘录：
　　本文阐明了一般纳税人出售自行开发的房地产项目，可以通过简易税收方法征税，税率为5％。为加强施工活动的监督管理，维护施工市场的秩序，确保施工项目的质量和安全，按照《中华人民共和国建筑法》的规定，各类建筑的施工，装修和装修及其在中华人民共和国境内的附属设施线路，管道，设备的安装，城市市政基础设施项目的建设，应当报县级以上人民政府建设行政主管部门。项目位于施工开始前。《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》不得申请投资少于30万元或建筑面积不足300平方米的建设项目。省，自治区，直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地实际情况调整配额，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准启动报告的建设项目不再有权《建筑工程施工许可证》。
　　四是争议分析
　　两个主要争议——没有与建设项目签订合同。（1），未获得
　　你有空吗？
　　有些人认为《建筑工程施工许可证》的收购应该以2016年5月1日为判断时间，但这种观点是典型的先入为主。 18日的公告并没有对《建筑工程施工许可证》收购的时间做出任何陈述。它太主观，缺乏税法基础来强加时间节点，并在《建筑工程施工许可证》上强制推行。此外，《全面推开营改增业务操作指引》还有：“有《建筑工程施工许可证》，参见许可证的合同开始日期”，这证明了立法的意愿。
　　你到底得到了什么？
　　在第18号公告中，“收购《建筑工程施工许可证》”暂时未在某个时间点获得，但“发动机投资金额不足30万元或建筑面积300平方米”《中华人民共和国建筑法》以下构造项目可能不适用于《建筑工程施工许可证》。省，自治区，直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地实际情况调整配额，并报国务院建设行政主管部门备案。批准启动报告的建设项目，不再接收《建筑工程施工许可证》“，即一些小容量的建设项目无法接收《建筑工程施工许可证》，导致”收购《建筑工程施工许可证》“。对于大多数房地产开发项目，情况并非如此。
　　（2）建设工程合同
　　如何理解第18号公告中规定的“施工合同中所示的起始日期”的施工合同？首先看一下合同法的有关规定：
　　第十六章建筑工程合同
　　第二百六十九条建设工程合同是承包商进行项目建设的合同，发行人支付价款。
　　建设工程合同包括工程勘察，设计和施工合同。
　　第二百七十二条承包商可以与总承包商签订施工合同，也可以分别与验船师，设计师，施工单位签订勘察，设计，施工合同。
　　从合同法的角度来看，18号公告的所谓“建设工程合同”应该等于“建设工程合同”，那么它不仅包括建筑合同，还包括勘察设计。合同。
　　笔者大胆推测，18号公告的立法意图是“建筑合同”是指建筑合同甚至是一般合同，但使用的不准确，导致了调查和设计。这可以来自建设项目。强调施工许可证得到支持，因为施工许可证不需要施工许可证。
　　五，风险提示
　　对于已经提交的旧房地产项目，如果房地产公司《建筑工程施工许可证》指示的开始日期是2016年5月1日及以后，那么您只能要求更多的祝福（当然，与建筑部门协调）在没有施工日期的情况下更换施工许可证也是一个好主意，但难度不小。如果《建筑工程施工许可证》未指明启动日期，建议采取一般合同进行记录，如果不可行，则考虑其他合同，如调查，设计合同进行记录，以免不必要。如果所有住房公司都对现有的旧项目进行评估，如果他们认为存在风险，则需要所有成本和费用才能开一张特价机票。在有效期内检查认证后，它们将被转出。在不太可能的情况下，税务机关将不幸被确定为新项目。至少有补救的余地。