房地产企业各税种

稽查思路及重点

企业所得税方面

应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的合法性。

01

收入的确认

1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。

5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的， 杭州记账公司租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。

7.出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

8.其他应计未计收入问题。

02

成本费用的确认

1.取得的土地资产是否按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行“三通一平”后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

4.是否取得不符合规定的发票入账，杭州记账公司多列成本费用。

5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

03

其他

1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，杭州记账公司计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税

2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或推迟实现工程结算收入的现象。

3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用。

个人所得税方面

1.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

3.发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴、误餐补贴在省政府批准的扣除标准内的部分可免征个人所得税）

4.发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

5.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

6.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

7.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

8.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

9.其他个人所得税问题。

土地增值税方面

1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款

2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

4.是否按规定进行成本费用分摊。

5.是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

·利息扣除--项目开始建设日起---项目竣工日止

·项目之间，按建筑面积合理分配利息。

·根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2017年版)〉的公告》填表说明，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

·银行罚息不能在土地增值税前扣除，但是可以在企业所得税前扣除。

6.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。

·国税发【2006】187号文件第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

7.其他土地增值税问题。

·因不需要发票，虚增拆迁安置费。

·营销设施建设费用，在土地增值税中开发间接费用不包括项目营销设施建造费，在进行清算时，该费用作为销售费用处理。但是在企业所得税中作为开发间接费处理。

·同时，国家税务总局对营销设施税前处理，做出以下回复：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

第一，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

第二，房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

第三，房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地闲置费是企业所得税成本，不是土增税的扣除成本。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，开发产品计税成本支出中的“土地征用费及拆迁补偿费”包括土地闲置费。

土地使用税方面

1.已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

2.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

3.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

4.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

5.其他土地使用税问题。

契税方面

1.以出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议出让方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

2.以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

3.以转让方式承担原改制企业划拨土地的，是否按规定缴纳契税。

4.土地使用权受让人是否已参照纳税义务发生时当地市场价格缴纳契税，完成土地使用权转让人约定的投资额度或投资特定项目取得的低价转让或免费赠与的土地使用权。

5.承担旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

6.分期支付取得的土地使用权是否未按合同规定的总价缴纳契税。

7.投标土地使用权未办理产权，直接转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

8.其他问题。

房产税方面

1.自建自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，未申报缴纳房产税。

2.房屋租金是否直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴纳房产税。

3.与房屋不可分割的附属设备和固定资产改良费用是否增加了计税房产的原值。

4.新建和购买的房产是否从建成后的次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

5.企业清产核资房屋价值重估后的新增价值是否按有关规定申报缴纳房产税。

6.自用、出租、出借企业建设的商品房是否按有关规定缴纳房产税。商品房出售前使用、出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

7.是否按规定将相应的土地价值计入房地产原值，以征收房地产税。

8.其他房产税问题。

房地产企业各业务阶段

税务风险及案例分析

土地取得环节

1.佣金等费用未取得正式合法发票，导致利润虚增，税负增加。

2.未签订土地、房屋所有权转让合同，未及时申报契税。

3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税。

4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分不能列出土地成本，以及少缴土地增值税的风险。

规划设计环节

1.总体规划设计不考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响

2.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税

案例

2017年9月，地方税务机关对房地产开发企业进行税务检查，发现2016年4月支付项目可行性研究专家6万元，税务机关开具的正式劳动发票，账户科目为“开发成本-早期工程费”科目。检查人员检查了咨询专家的工作单位，但被检查企业无法提供相关信息。检查人员通过身份证信息发现，6人均为山区村民。企业承认，支付劳动费的目的是通过支付项目可行性研究专家劳动费的形式获得现金。

3.可行性研究业务费用错误列支

项目可行性研究通过的，相应费用应记入“开发成本-前期工程费用”科目。企业记入“管理费用”科目的，占用当期利润，减少当期企业所得税。

案例

2017年4月，地方税务机关对房地产开发企业进行税务相关财务数据分析，发现企业于2016年4月和6月两次支付项目可行性研究咨询费，共计28万元，全部纳入“管理费”科目。随后，税务机关通过税务评估提醒纳税人进行自查。在自查中，企业会计通过查阅相关项目可行性研究咨询文本资料，发现有两种不同的内容，其中4月支付8万元，研究咨询内容为企业投资项目，6月支付20万元，研究咨询内容为项目开发后取得土地使用权。根据相关政策，4月支付的8万元可记入“管理费”科目，当期企业所得税处理，6月支付的20万元应从“管理费”科目调整为“开发成本前期工程费”科目，后期根据情况结转。

4.境外规划设计费不代扣代缴税金

融资环节

1.非金融机构（包括企业和个人）的高息资本利息支出高于银行同期贷款利率，不符合债务比例，未取得正式发票，不能纳税。

案例

B房地产企业因项目开发需要，于2014年7月21日向X企业（非金融企业）借款1.5亿元。贷款合同规定，利息自2014年7月22日起计算，利息支付利率为22.8%。2015年1月21日，B房地产企业与X企业签订贷款延期协议，利率变更为24%，利息自2015年1月17日起计算。B房地产企业因贷款向X企业支付利息0.45亿元，并在企业所得税前全额扣除。

B房地产企业在融资过程中存在错误的税收处理。根据《企业所得税法》及其实施条例的有关规定，B房地产企业向X企业支付的利息超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。B房地产企业在确定“金融企业同期同类贷款利率”时，提供了房地产有限公司与信托有限公司签订的同期同类贷款利率为8.15%的证明材料。根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条，B房地产企业以8.15%的利率进行了纳税调整。

2.信托或基金公司以“名股实债”形式支付的利息，缺乏有效凭证不能列支。

3.支付的利息可能涉及代扣代缴税款的义务，但不履行。

4.符合资本化条件的贷款费用未资本化。

案例

经税务机关提醒，D房地产开发企业发现，2020年“财务费用”科目数据为170万元，其中工程贷款利息为110万元，工程贷款资金用于甲项目建设，符合资本化条件，但贷款相关利息被财务人员记入“财务费用”科目，未进行资本化处理。

企业发生的贷款费用符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，可以在所得税前扣除期间费用。房地产开发企业开发周期长，资金占用量大，借款资金多，利息支出占比大。对于为建筑开发产品借款发生的贷款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法规定，准确计算资本化金额，控制税收风险。

5.与股东及其他关联方资金交易未支付利息的风险:

为了节省融资成本，一些集团公司在内部进行无息调用和贷款资金。但是，无息贷款存在涉税风险。根据我国税法，即使贷款发生在企业集团内，也应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价格和费用。